Komponenter av en leieavtale for kjøpesentre

Etter å ha lest denne artikkelen vil vi lære om komponentene i en leieavtale for kjøpesentre.

Forstå komponenter av leieavtalen:

Leieavtalen binder utleier (utleier) og leietaker (leietaker) til et langsiktig forhold, hver avhengig av den andre til en viss grad for økonomisk gevinst og under visse omstendigheter for økonomisk overlevelse. Leieavtalen ligner en kollektiv avtale ved at begge dokumentene angir oppførselsregler, forpliktelser, plikter, fordeler og byrder for hver part.

Når du analyserer en leieavtale (eller tilbud om å leie, noen ganger kalt en avtale om leieavtale) er det en mengde mulige scenarier, som kan oppstå i løpet av leieavtalen, inkludert fornyelse.

Sammen med disse forpliktelsene må man også vurdere den finansielle investeringen som hver part oppstår i dette prosjektet, sammen med forventningen om økonomisk suksess. Leie er også definert som en kontrakt mellom rettighetshaver ("utleier") og forbruker / bruker av eiendomsrett ("leietaker" eller leietaker) som dekker spesifisert tidsperiode.

Huseier:

Hvem er utleier? Eier de egentlig eiendommen, eller er de leietaker under en leiekontrakt, et partnerskap eller et begrenset partnerskap eller et skallfirma? Hvis vi stoler på utleierens pakt, bør utleier være en substans av substans - hva er kvaliteten på paktene? Gjør et lands tittelsøk for å sikre at utleier faktisk har rett til å leie ut.

Leietaker:

Hvem er leietaker? Er det et partnerskap? I så fall skal utleieren sørge for at alle partnerene logger seg personlig. Er leietaker et selskap? I så fall må du sørge for at dokumentet er signert av selskapet. Er det garantist? I så fall sørg for at garantisten signerer leiekontrakten og at vilkårene i leieavtalen er tilstrekkelige for å binde garantisten. Igjen, hva er kvaliteten på paktene?

Garantist:

Har du en erstatning eller garanti? Hva er naturen til erstatning? Er det for hele leieperioden eller en del av leieavtalen? Er det for et ubegrenset antall penger, eller er erstatningen avkortet? Hva skjer når leietaker går i konkurs? Skal erstatningsgiver signere en leieavtale for gjenværende løpetid?

Dato for avtalen:

Hva er avtalens dato? Når tar leieavtalen virkning?

Er det en leieavtale eller en lisens?

Det er en rekke interesser i land som er analoge med en leieavtale og deler mange funksjoner i en leieavtale, men ikke opprette en leieavtale. En leieavtale skaper interesse for land. Det er en interesse mindre enn avgiften enkel. En lisens er tilskudd til rett til noe som ellers ikke ville være lovlig.

For eksempel, en selgeres rett til å selge pølser på et fotballkamp - slik lisens er ikke eksklusiv. Hoteller, pensjonater og parkeringsplasser er noen av eksemplene på interesser som er lisenser og ikke leieavtaler.

lokaler:

I begynnelsen bør partene ha en klar forståelse av beskrivelsen av demiserte lokaler og tilhørende forhold (dvs. parkering). Hvis leieavtalen er for en hel bygning, er det lettere å fastslå demiserte lokaler. Hvis leieavtalen handler om en del av bygningen, bør leieavtalen inneholde planen for de demonterte lokaler som skal knyttes til leieavtalen.

Dersom leietaker har rett til å bruke fellesareal, bør fellesarealet også være tydelig angitt i leieavtalen slik at det ikke er noen misforståelse. Dimensjonene til de avgrensede lokalene kan ha innvirkning på leieforholdets økonomi.

Partene må avgjøre hvem som har byrden å betale for skatter, verktøy, reparasjoner og vedlikehold, forsikring og generelle driftskostnader. I et kjøpesenter kan anker leietakere ikke betale samme driftsomkostninger som en kommersiell detaljhandel enhet (CRU).

I tillegg bør partiene sikkert vite den eksakte størrelsen på demiserte lokaler. Ingen leietaker liker å tro at de har 1200 kvadratmeter og finne ut senere at faktisk lokalene har blitt målt og de betaler nå for 1400 kvadratmeter eller mer.

Begrep:

Leieperioden skal være tydelig angitt. Vanligvis er begrepet en periode hvor leietaker har enerett til besittelse av lokalene og tilhørende plikt til å betale leie.

Det er primært for alle parter at bestemmelsene om oppstart og terminering av begrepet er klare og entydige. Leieperioden eller den gjenværende del av denne er en kritisk faktor for leietaker der leietaker ønsker å selge sin virksomhet til en tredjepart.

Tiltredelsesdato:

I mange leiekontrakter faller oppstartstidspunktet for leieavtalen sammen med datoen for leieavtalen, og derfor er det ikke noe rom for tvetydighet.

Men i mange kommersielle leieavtaler avhenger oppstartstidspunktet for forekomsten av en annen begivenhet, vanligvis relatert til gjennomføring av forbedringer som utleier har avtalt å bygge. I tillegg kan startdatoen knyttes til en periode der det er gratis "grunnleggende leie".

Leie:

Vanligvis leie er delt inn i to seksjoner (muligens tre prosent leie). Den første delen er grunnleggende leie. Det refererer vanligvis til mengden leie per kvadratmeter på årsbasis, betales månedlig over leieperioden.

For eksempel, hvis du betaler på 1.000 kvadratmeter (rentable - ikke brukbar), ved en grunnleggende leie på Rs. 10, 00 per kvadratmeter, vil din grunnleggende leie betales på en månedlig basis være Rs. 833, 33 (1000 X Rs 10, 00 = Rs 10 000, 00 divisjonert med 12 = Rs 833, 33).

Betaling av leie:

Betaling av leie er vanligvis månedlig, betales på forhånd den første dagen i hver måned (i motsetning til et boliglånsbetaling som er betaling etter bruk av pengene i en periode på en måned).

Noen ganger vil utleier kreve en rekke etter-daterte sjekker fra leietaker. Det er ikke uvanlig at leiekontrakten inneholder et fradrag fra leietaker mot eventuelle avsetninger, reduksjoner eller fradrag. Dette innebærer at leietaker frafalder og frasier seg alle eksisterende og fremtidige krav eller avsetninger eller erstatning mot leien og vil betale leien (grunnleggende og ekstra) uansett hvilket krav leietaker kan ha mot utleier.

Opphold og tillatelse:

Leieavtaler inneholder generelt et begrep som indikerer bruken av lokalene. Hvis bruken er smalt definert, dvs. kun tannlegekontorer, kan leieren ikke bruke lokalene til noe annet formål. Utleierens samtykke kan under visse omstendigheter unødvendig holdes tilbake. Dette blir et problem hvis leietaker ønsker å utleiere eller tildele lokaler til en tredjepart som ønsker å bruke lokalene til noe annet enn et tannlegekontor.

Det er også viktig å definere bruken av lokalene, da det vil reflektere over hva riktig leie skal være, bør leietaker utøve muligheten til å fornye.

Leietakerloven:

1. Betal Leie:

Allerede forklart

2. Avfall og ubehag:

Utleieren ønsker å sikre at bygningen ikke er utsatt for sløsing eller skade på bygningen, og leietaker må derfor ikke forplikte seg til å forårsake avfall eller noen form for gener.

3. Forsikringsrisiko:

Utleier ønsker ikke å pådra seg ekstra forsikringskostnader, og derfor vil leietaker være bundet til å handle på en slik måte at han ikke vil øke kostnadene ved forsikring.

4. Renslighet:

Selvforklarende.

5. Overholdelse av lovene:

Utleier ønsker å sikre at leietaker ikke bryter med noen av de kommunale, provinsielle eller lovbestemte lover, herunder brann, sikkerhetslover, vedtekter og forskrifter. Disse lovene kan også inkludere miljølovgivning.

6. Installasjoner:

Utleier ønsker å sikre at det ikke er installasjon av utstyr eller endringer i lokalene som ville bryte lov eller forstyrre bruken av bygningen av andre leietakere.

7. Regler og forskrifter:

Utleier vil generelt sette opp et sett av regler og forskrifter, som de kan endre fra tid til annen.

8. Over-holding:

Når leietakerne forblir i de leide lokaler etter utløpet av leieavtalen uten ytterligere skriftlig avtale, uten innvendinger fra utleier, utgjør leien vanligvis 150% av den månedlige årlige grunnrenten.

9. Tegn:

Utleier vil sørge for at skiltene møter byggkravene.

10. Inspeksjon og tilgang:

Denne delen gjør at utleier, når som helst og fra tid til annen, kan gå inn i lokalene med sine autoriserte agenter, ansatte og entreprenører, til forskjellige formål, inkludert men ikke begrenset til vindurengjøring, vedlikehold, vaktmesterstjeneste, reparasjoner eller endringer eller forbedringer til demised lokaler.

11. Viser leide lokaler:

Dette tillater utleier eller dets agenter eller ansatte å vise leide lokaler til potensielle leietakere i løpet av de normale åpningstidene, i løpet av de siste månedene av leieperioden.

Utleierens pakter:

1. Stille Nytelse:

Dette er generelt den store pakt gitt av en utleier til en leietaker, slik at leietaker kan nyte lokalene uten forstyrrelse eller avbrudd av besittelse fra utleier. Det betyr ikke "ingen støy".

2. Innendørs klimakontroll og belysning:

Selvforklarende.

3. heiser:

Hvis du ikke er i hovedetasjen, vil du sørge for at heisene er i drift til enhver tid, eller hvis heisen bryter ned, vil utleieren straks få heisen reparert eller erstattet for å lette tilgangen til pasientene dine .

4. Entréer, lobbyer og andre fellesarealer:

Som leietaker ønsker du å sikre at kundene og pasientene dine har tilgang til demiserte lokaler i løpet av vanlig arbeidstid.

5. Vaskerom:

Selvforklarende.

6. Vaktmestertjeneste:

Selvforklarende.

7. Reparasjon, skade og ødeleggelse:

(a) utleiers reparasjoner:

Sørg for at utleier har plikt til å holde lokalene i en god og rimelig reparasjon, i samsvar med de generelle standarder for en bygning av tilsvarende art, alder og karakter, og at utleier vil reparere feil umiddelbart.

Leieavtalen bør være veldig spesifikk, fra leietakerens synspunkt, for å indikere at leietaker ikke er ansvarlig for eventuelle strukturelle reparasjoner eller erstatning. Du kan også ønske å definere hvilke strukturelle reparasjoner som betyr, inkludert bytte av tak.

(b) Leietaker Reparasjoner:

Utleier ønsker å sørge for at leietaker holder demiserte lokaler i like, god og rimelig reparasjon.

8. Oppsigelse og oppsigelse:

Når det er en betydelig skade på lokalene, slik at leietaker ikke lenger kan benytte seg av de demiserte lokaler eller en betydelig del av demiserte lokaler, vil du som leietaker sikre at leien vil avta en periode av tid med kravet om at utleier skal gjøre seg så fort som mulig om det vil reparere eller si opp leieavtalen i henhold til oppsigelsesbestemmelsene i leieavtalen.

9. Skatter:

Leietaker skal ikke bare betale sine skatter for sin virksomhet, men også eiendomsskatten i noen tilfeller. Som leietaker bør du sørge for at du raskt får beskjed om økning i skattevurderingen, med rett, til din pris, for å motsette seg en slik økning.

Oppdrag og subletting:

Oppdrag og subletting er forskjellige. En sublet er en situasjon hvor leietaker tillater en tredjepart (en subtenant) eksklusiv bruk av lokalene for en del av gjenværende leieperiode. Et oppdrag vurderer tildelingen av hele gjenværende leieperiode.

Vanligvis vil enhver slik oppgave kreve skriftlig samtykke fra utleier. Utleier kan ha rett til å unødvendig opprettholde slik samtykke eller måtte måtte handle rimelig, avhengig av ordlyden av leieavtalen.

I de fleste situasjoner der leietaker tildeler eller underleverer, vil de fortsatt være ansvarlig for utleier dersom eieren ikke overholder leasingloven. Dette forblir en betinget forpliktelse overfor leietaker og bør behandles i leiekontrakten, inkludert om leietaker er ansvarlig for utleier på en oppgave i løpet av en fornyelsesperiode.

I de fleste tilfeller vil utleier ønske å ha den økonomiske og andre bakgrunnen til den potensielle nye leietakeren eller underleverandøren, og vil belaste leietaker for en slik gjennomgang før han gir samtykke.

Endring i kontroll av leietaker:

Dersom leietaker er et aksjeselskap, kan leietaker unngå overdragelses- eller utleieklausulen ved ganske enkelt å overføre aksjene i selskapet til den nye tredjepart. For å unngå denne flukten har utleieren vanligvis en klausul i leieavtalen som sier at hvis det skiftes kontroll over leietakeren, anses dette å være en oppgave.

Liens and Encumbrances on Fixtures and Enhancements:

Utleier foretrekker å ikke ha eiendommen sitt beslaglagt av en byggherrens rettigheter. Utleier liker å ha en klar tittel, kun underlagt det pantet det har gitt til en finansinstitusjon.

Som leietaker, hvis du ønsker å gi sikkerhet til din finansinstitusjon, må det svikte på vilkårene i leieavtalen.

Fjerning av inventar og forbedringer:

Alle leieforholdsforbedringer på stedet blir generelt utleierens eiendom ved utgangen av leieavtalen uten kompensasjon. Det er viktig å skille mellom forbedringer, inventar og chattels. I enkelte tilfeller kan utleieren kreve at leietaker fjerner visse forbedringer, inventar og chattels på leietakerens bekostning (dvs. en bankhvelv).

Flytting av lokaler:

Det er ikke uvanlig å se en klausul i leieavtalen slik at utleier kan flytte leietaker til en annen etasje i bygningen, spesielt uten kompensasjon.

Forsikring og ansvar:

1. Utleier forsikring:

Utleier vil forsikre bygningen som en forsiktig eier. Kostnaden for forsikringen vil bli båret av leietaker, eller hvis leietaker leier en del av bygningen, vil leietaker betale sin forholdsmessige andel av forsikringen.

Typen av forsikring vil med all sannsynlighet inkludere:

en. Eiendomsforsikring, inkludert brann og utvidede farer, all risiko, kjele og trykkbeholder, plate glass og jordskjelv forsikring;

b. Forsikring mot miljørisiko;

c. Bedriftsavbrudd forsikring;

d. Leie abatement forsikring;

e. Inntektsforsikring.

I tillegg inneholder utleierens leieavtale generelt en klausul som gir utleierens forsikringsselskap rett til subrogasjon. Hva betyr dette? Det betyr at til tross for det faktum at leietaker kan ha forårsaket "en brann" (eller annen form for fare) hvor forsikringsinntektene må betales av forsikringsselskapene til den forsikrede (utleier), kan utleierens forsikringsselskaper fortsatt saksøke leietaker. Det er ikke uvanlig at leietaker sørger for at leieavtalen inneholder et frafall på denne rettigheten til subrogasjon.

2. Leietakerforsikring:

Leietaker skal ta ut all passende forsikring som en forsiktig leietaker, herunder kommersiell generell ansvar for et beløp på ikke mindre enn "x" millioner per forekomst, tap av inntektsforsikring og annen forsikring som en leietakers anerkjente forsikringsagent anser forsvarlig.

Forsikring bør også holdes til et nivå som ikke utløser samforsikring. Co-forsikring oppstår der noen forsikrede kan bestemme seg for å forsikre seg om et beløp som er mindre enn eiendommenes fullverdige verdi.

For å forhindre forsikret fra under forsikring, fastsetter forsikringsselskapene at minimumsandel av den samlede verdien må være forsikret, vanligvis i størrelsesorden 80% eller 90%. Verdien er ikke bestemt når policyen utstedes, men på tidspunktet for tapet.

3. Krenkelse av interesse- og klausulklausul:

Som en generell regel, hvis det er to forsikringer (for eksempel en utleier og en leietaker) oppkalt i en policy, kan en forsikret ikke gjenopprette under politikken for skade på eiendommen forårsaket av den andre forsikrede og en misligholdelse av en forsikringsberettiget vil generelt ugyldiggjøre politikken mot begge insureds.

For å unngå disse problemene, bør de forsikrede kreve at en delbarhet av interesse og klausul for erstatningsansvar legges til politikken. Denne klausulen gjør det mulig for den forsikrede å motta fordelene i politikken, uansett at skaden er forårsaket av den andre forsikringspolitikken.

Videre gjelder en standard av en som er forsikret i henhold til politikken, som ellers ville ugyldiggjøre politikken i sin helhet, bare gjelder for partiet som gjør standard og påvirker ikke dekningene til den andre navngitte forsikrede.

Underordnet, Attornment, Registrering og Sertifikater.

1. Boliglån:

Rettighetshaverens rettigheter under leieavtalen kan være pantsatt eller tildelt en kjøper eller kjøpere etter hvert som det måtte være tilfelle. Utleieren krever generelt at leietaker skal påklare seg og bli leietaker av slike kjøpere eller boliglånere i løpet av leieavtalen og er derfor pålagt å undertegne visse dokumenter.

2. Underordnelse og påtale:

Underordnerklausulen krever at leietaker skal underordne sin interesse for det som panthaveren har. Hvis dette er påkrevet, skal leietaker skaffe seg en ikke-forstyrrelsesavtale som er undertegnet av utleier og boliglånspartneren i utgangspunktet sier at hvis utleier er i mislighold i henhold til sine pakter i boliglånet, og panthaver har til hensikt å iverksette tiltak mot utleier, så det vil gi varsel til leietaker og forutsatt at leietaker har oppfylt alle sine krav under leieavtalen, for ikke å forstyrre eller påvirke leien - i utgangspunktet forlater leieren alene.

3. Registrering:

Det er generelt forsiktig, spesielt der leiekontrakten er på tre år eller mer, å registrere leieavtalen i Landtittelkontoret. Imidlertid ønsker de fleste utleiere ikke at disse leieavtalen skal registreres av åpenbare grunner. Noen ganger kan et kompromiss bli utarbeidet.

4. Sertifikater:

Fra tid til annen kan utleieren kreve at leietaker skal gi et estoppel-sertifikat til en etterfølgende kjøper av bygningen eller til boliglånet, noe som indikerer at det ikke er noen mislighold av utleier.

Hvis du faktisk signerer et estoppel-sertifikat som sier at utleier ikke er i mislighold under leieavtalen, og vet at utleier er i mislighold under leieavtalen, kan du bli utelukket fra å påtale deg rett under leieavtalen for denne standarden.

Leietakerens standard - Ressurser av utleier:

Du bør nøye gjennomgå de rettsmidler som tilbys til utleier om manglende betaling av leie, betaling av interesse og tid for å rette opp en standard.

Hele leieavtalen:

Som det ble sagt tidligere i dette papiret, er en muntlig avtale ikke verdt papiret den er skrevet på. Følgelig bør eventuelle sider, avtaler eller representasjoner mellom partene reduseres til skriving. Generelt sier leieavtalen at det ikke er noen pakter, representasjoner eller garantier, uttrykk eller underforstått, lagre og unntatt det som er angitt i leieavtalen.

riving:

Avhengig av bygningens alder er det ikke uvanlig å ha en nedrivningsklausul i leieavtalen. Følgelig, hvis nedrivningsklausulen går inn under en bestemt tid (dvs. ett år), ville det være forsiktig å ikke sette mye penger på leietakerinnretninger og leietakerforbedringer.

I realiteten, uansett leieforholdet, har utleieren rett til å si opp leieavtalen ved å gi deg passende varsel på grunnlag av at bygningen vil bli revet. En rivningsklausul vil påvirke verdien av din praksis.

ekspropriasjon:

Ekspropriasjonsklausulen skal være utformet slik at både utleier og leietaker effektivt kan presse sine krav fremover, slik at begge vil ha nytte av ekspropriasjon.

Mulighet for å forny:

Dette er en av de mest forsømte klausulene i en leieavtale. Hvis du ønsker å utøve et alternativ for å fornye, må du forstå at det må gjøres innen de tidsfrister som er angitt i leieavtalen, fortrinnsvis godkjent av utleier, og hvis leien ikke kan avtales, er du fortsatt bundet av leie av lokaler i opsjonsperioden med spørsmålet om hvor mye leie som skal fastsettes generelt ved voldgift.

Parkering:

For mange leietakere er parkering et viktig problem. For eksempel, hvis du er i et stripe kjøpesenter hvor parkering er begrenset, kan du ønske å ha visse boder merket eksklusive for bruk. Du kan også ønske å vurdere behovet for parkeringsplasser av de andre leietakere i strip-kjøpesenteret eller bygningen. For eksempel kan du ikke være naboen til et eiendomsmeglingskontor hvor over 20 agenter kommer og går fra lokalene på daglig basis.

Personlige pakter:

Hvis leieavtalen inneholder en rett til første avslag eller et alternativ til kjøp, må du kontrollere at dokumentet er registrert i Landtittelkontoret. Sørg også for at disse personlige paktene (som ikke løper med landet) overføres i løpet av fornyelsesperioden.