Hvordan administrere Retail Tenant Mix?

Følgende artikkel vil veilede deg om hvordan du håndterer detaljhandel leietaker blanding.

Detaljhandelsformat endres kontinuerlig og kan forventes å gjøre det i akselererende takt med veksten i detaljhandel via internett og interaktiv tv. En vellykket leietakerblanding må svare på slike endringer som krever "kontinuerlig overvåking, evaluering og handling fra lederens side".

Det er tre grunner til den økte vanskeligheten ved å opprettholde en vellykket leietakerblanding. Den første er økt konkurranse mellom sentre som følge av deres spredning og forbrukernes større mobilitet. Dette har skapt press for differensiering mellom sentre ved hjelp av leietakerblanding.

For det andre et vanskelig sluttbrukermarked et forretningssyklusproblem der sluttbrukermarkedet faller og stiger, noe som resulterer i fall i forhandleres rombehov og en reduksjon av utleiers fleksibilitet i å håndtere leietakermiks.

Det tredje problemet er stadig endring i demografi, mote og forbrukernes etterspørsel, noe som fører til nedgangen til noen eldre forhandlere og den sterke ekspansjonen av nye, ofte med forskjellige romkrav.

Investoren / utvikleren kan engasjere en administrerende agent som i sin tur kan utnevne en stedets senterleder som er det daglige kontaktpunktet med detaljisterne. Alle tre lagene, og potensielt andre, er involvert i større eller mindre grad i styringen av leietakerblanding.

Forutsetningen for vellykket administrasjon av detaljhandlerleierblanding i ethvert senter er å overvåke resultatene, det vil si nivået på fortjenesten oppnådd av sine forhandlere med konsekvensene for senterets leieinntekter og kapitalverdi. Den konstante overvåking av salgsresultater, konkurranse og demografi for dette formålet.

Kontinuerlig leder-leietakerkommunikasjon gjør det mulig for førstnevnte å forstå sistnevnte forretningsbehov. Den mest åpenbare indikatoren for behovet for leiebytteforandring er feilen hos en forhandler. Dette kan resultere i en uventet ledig stilling og en forespørsel om å tildele eller underkaste leieavtalen.

I et sterkt sluttbrukermarked vil utleier sannsynligvis ha nytte av å låne en ledig enhet og har ingen interesse i å holde en forhandler hvis virksomhet ikke er blomstrende. I et svakt marked kan utleier imidlertid beskytte inntektsstrømmen ved å håndheve forhandlerens pakt til å betale leie til slutten av leieavtalen.

Leietakerblanding endres trinnvis over livet til et senter som svar på ledig stilling ved likvidasjon, ved leieavtale, etter avtale med utleier eller ved oppdrag. Hver ledighet gir en mulighet for utleier å endre leietakerblandingen innenfor markedets begrensninger og egenskapene til den ledige enheten.

Utleiere og deres agenter må utvikle styringsverktøy for å håndtere disse forholdene. Detaljhandel leieavtaler inkluderer ofte klausuler som krever utleierens godkjenning før leieavtalen kan tildeles eller sublate og en brukerklausul begrenser hvilke typer varer som kan selges.

Disse leietakerens pakter er utleierens viktigste middel til å kontrollere hvilke forhandlere som handler i sentrum og blandingen av varer som tilbys. Leieavtalen i disse tilfellene inneholder en klausul som tillater brukendring, men ikke, "for slik formål som utleier kan med rimelighet motsette seg på grunnlag av god forvaltning".

Proaktiv forvaltning av leietakerblanding er nødvendig, i stedet for å stole på forhandlerinnledte endringer. Dette kan innebære forhandlinger om overlevering av leieavtaler, eventuelt med en betaling til forhandleren.

Mer radikalt kan et senter være helt eller delvis pusset opp og leietakerblandingen reposisjonert mot et endret demografisk eller konkurransemiljø. Dette kan også innebære fusjon eller oppdeling av enheter for å møte de nye detaljhandelskravene.

Utleie vil normalt være på markedsleie, men forekomster av høyere tilbud blir forlatt for å oppnå ønsket leiemiks. Den gradvise utviklingen av leietakerblanding, siden kjøpere er ubebodd av ustabilitet eller mangler å finne forhandleren de forventer innenfor et bestemt senter.

Leasing praksis:

Inntektssikkerheten er begunstiget, og dette oppnås ved tjue eller tjuefem års leieavtaler til sterke selskaper. I forbindelse med kjøpesentre betød dette lange leieavtaler til sterke ankre eller nasjonale flere detaljhandelsselskaper. Under eiendomsresesjonen og den påfølgende endringen i kontorets forretningspraksis ble kortere leieavtaler akseptabelt for investorer i kontor- og industrisektoren.

Ideen ble også akseptert at det var lettere å avhjelpe akselerert funksjonell forældelse der utleiere brukte kortere leieavtaler, slik at de kunne gjenvinne kontrollen over bygningen oftere. Forhandlere trenger imidlertid minst fem års sikkerhet for å avskrive de noen ganger svært betydelige kostnadene ved å montere enheten, slik at det er en lavere grense for akseptabel leieavstand.

Det er alltid en balanse mellom fleksibilitet som kan tilveiebringes ved korte leieavtaler, og ønsket om en inntektsstrøm sikres godt inn i fremtiden, og understøtter verdien av senteret som en finansiell eiendel.