Retningslinjer for å håndtere Leietaker Mix

Etter å ha lest denne artikkelen vil du lære om retningslinjene for å administrere leietakerblanding.

Identifisering av oppholdssted i eierskaps- og ledelseshierarkiet legger ansvaret for leietakerblandingspolitikken. I gjennomsnitt har interne forvaltere og investorer større innflytelse enn outsourcet

kapitalforvaltere, utleiere og forskningskonsulenter.

Kjøpesenterets ledere har marginalt mindre innflytelse enn forskningskonsulenter og hovedforhandlere og ankerleiere er like lavest i hierarkiet. Det er også viktig å merke seg at ankerleier også påvirker leiebeslutninger i større grad.

Det er også viktig å ha en "formell" leiemiksepolitikk snarere enn uformelle dokumenter, noe som fører til at ubegrensede beslutninger tas under press og forsvarer det samme selv om et kjøpesenter mislykkes, da det er retningslinjer for å måle det samme. Leietakerblanding bør kontinuerlig vurderes for å diagnostisere problemer og muliggjøre proaktiv styring for å opprettholde senterets konkurranseevne.

Suksessen til et kjøpesenter avhenger av den første leietakerblandingen, som domineres av valget av ankerleiere. Posisjonering av senteret i forhold til konkurrentene, tiltrekningen til kunder og potensialet for å tegne gjentatte patroner påvirkes sterkt av leietakerblandingen.

Retailing i India har gjennomgått betydelige endringer, noe som er en utfordring for detaljhandelsforvaltere og har potensial til å gjøre blandingen i mange sentre foreldet. I dag er politikken i et flertall tilfeller uformelt og ukorrigert. Det er interessant at eiendomsforvalterne følte seg i stand til å vurdere suksessen til deres leietakerblandingspolitikk, til tross for sin nebulous natur.

Betydningen av å opprettholde ankerforretninger er anerkjent av kapitalforvaltere, som det er i litteraturen. Maksimering av inntekt på kort sikt ser ut til å være balansert mot behovet for å planlegge en leietakerblanding som vil legge til eiendelsverdi på mellomlang og lang sikt.

Håndtering av fotgjengerflytninger oppfattes som hovedmål når man lokaliserer forhandlere i et senter, og hensyn til sammenligningsklynger, livsstil og varer ser ut til å være mindre viktig, kanskje fordi disse automatisk styres av detaljisters valg av rimelige og egnet tonehøyde.

Omsetningsindekser og omsetningsleie detaljer brukes til å overvåke suksessen til leietakerblandingspolitikken. Enkelte kapitalforvaltere kan være mer proaktive, forekomsten av leietakerutkjøp, sammenslåing av enheter, flytte leietakere og operatøreres bruddklausuler tyder på at mange energisk justerer leietakerblandingen for å reagere på endrede detaljhandelsforhold.

De viktigste hindringene oppfattes som upassende enhetstørrelser, mangel på ledige enheter og lange leieavtaler. Mangel på investering og proaktiv ledelse anses ikke for å være et problem, selv om en kombinasjon av de to kunne overvinne de oppfattede hindringene.

Det er ikke mulig å fastslå i hvilken grad eiendomsforvaltere lykkes med å forvalte leietakerblandingen i en periode med rask og betydelig endring i detaljhandel. Ressurskrevende metoder kan ikke betraktes som en verdig investering når potensialet for å øke verdien begrenses av størrelse og avstand.

Kjøpesenteret er en agglomerasjon av ulike forhandlere og kommersielle tjenesteleverandører innenfor en godt planlagt, designet og styrt bygning eller en gruppe bygninger som en enhet. Denne definisjonen antyder at agglomerering av detaljhandel / tjenesteaktiviteter i et kjøpesenter er godt planlagt og sterkt kontrollert av senterleder / operatør.

Derfor kan de interaktive kreftene blant leietakere, som er eksternaliteter mellom butikkene, internaliseres / administreres for å maksimere fortjenesten til hele kjøpesenteret. Denne klyngen av detaljhandels- og tjenesteleverandører i kjøpesentre kalles 'leietakerblanding'. Mangfoldet av detaljhandel / tjeneste kategorier og merker er resultatet av denne blandingen av ulike leietakere.

Et regionalt kjøpesenter inneholder vanligvis mer enn 100 butikker; Dermed er mulige leiemiddelblandinger av vare- / tjenestekategorier og merker nesten uendelige. Siden hver mulig blanding av leietakere gjør et særskilt bidrag til bildene av kjøpesenteret, hvordan er det mulig for oss å identifisere en "ideell" eller "balansert" leietakerblanding for et bestemt kjøpesenter?

Videre er leietakerblanding ikke en statisk tilstand: markedet endres over tid, som gjør kundenes preferanser og motetrender. Derfor kan selv den "ideelle" tilstanden som oppnås i en sesong eller periode, ikke være egnet for den neste. Dessuten er detaljhandeln nesten et perfekt konkurransedyktig marked; Dermed påvirker konkurrentens handlinger dramatisk markedsføringsstrategier.

Følgelig må senterledere / operatører justere leietakerblandingen deres for å holde tritt med markedstrender. Under disse omstendighetene er det ikke overraskende å finne ut at en ideell leietakerblanding kan være et puslespill for senterledere / operatører.

En god leietakerblanding inkluderer en rekke kompatible (eller komplementære) forhandlere / tjenesteleverandører, og en effektiv plassfordeling (både størrelse og antall) og riktig leieplassering som oppfordrer utveksling av kunder og detaljhandel.

I et bredere perspektiv bør det også omfatte tilstrekkelig offentlige fasiliteter og tjenester, både når det gjelder kvalitet og kvantitet som kreves. Nødvendighetene som forbedrer kvaliteten på et senteres shoppingmiljø, tilfredsstiller kundens behov, for eksempel varer og tjenester, bekvemmelighet, spenning og fasiliteter, er alle en del av elementene i en ideell leietakerblanding.