Roller av meglere i det pre-operative stadiet av kjøpesentre

Etter å ha lest denne artikkelen vil du lære om meglerrollen i det pre-operative stadiet av kjøpesentre.

Pre-Operational Stage - Brokers rolle:

Et kjøpesenter kan åpnes etter 2-3 år med lansering av prosjektet - men markedsføring av samme starter så snart tegninger og soneringsdetaljer med utleie eller direkte kjøp detaljer er klare. Et selskap må i utgangspunktet bestemme hvor mye plass til å selge og å leie og i hvilken grad.

Rate for direkte kjøp er mer av økonomi basert på oppfattet fremtidig verdi av eiendommen etter at den åpnes. Utvikler kan selge små grøfter av eiendom i kjøpesenter til enkeltpersoner eller selskaper som er investorer som ikke vil gjøre direkte detaljhandel i lokalene. (Folk som kjøper eiendom for tiden, tjener fra høy avkastning ved å leie den ut til leietakere for lengre varighet) eller til investorer som ønsker å kjøpe eiendommen til å gjøre en detaljhandel eller til merkevare / forhandlere for dem, starter operasjonen så snart kjøpesenteret er klart.

For leie er det avtalt mellom merkevarer eller gründere å inngå en kontrakt mellom dem og utvikler som heter "Avtale til leie", som deretter omformes til "leieavtale" når kjøpesenteret åpnes.

Det er generelt en selskapspolitikk som driver beslutningen om å selge mot leie. Et selskap som ønsker å være bare en utvikler og tjener fra grunnleggende verdi tillegg vil ha en tendens til å selge eiendommen så mye som mulig, med mindre det ønsker å tjene bedre avkastning over lang sikt og også tjene ekstra inntekt fra kjøpesenteret.

Nå må selvfølgelig en utvikler forstå det faktum om han vil ha et salgsteam eller stole på meglere (kan være ekspertfirmaer som Knight Frank eller enkeltpersoner) eller begge deler. Det anbefales alltid å ha både som meglere forstår markedspuls og er også nærmere sett med klient og dermed redusere "Go to Market" -tid.

Mens en megler / ekspertform utnevnes, er det også nødvendig å utnevne få som registrerte meglere som er autorisert til å selge / leie ut kjøpesenteret. For mange meglere kan presse prisene ned gjennom kartellformasjonen og også leverbare kan ikke overvåkes.

En utvikler betaler vanligvis en måneders leie (inkassering av leieavtaler) eller 2% av salgsverdi til megler som godtgjørelse for en avtale. Utvikler benytter vanligvis megler mot en liten avgift som brukes til å markedsføre prosjektet og meglerne gjennom print advertisement.

Meglere tjener også gjennom klienten ved å lade dem på samme måte som de gjør for utviklere.

Mens det skjer, må et selskaps salgsteam også gjøre en innsats for å nå ut kunder direkte og lukke tilbud til kjøpesenteret. Men det er sett at pre-opening markedsføring selv om starter var foran en faktisk kjøpesenter lansering, men faktiske avtaler eller de fleste av virksomheten for kjøpesenter materialisere nærmere åpningen.

Selv merker som har til hensikt å dele av kjøpesenteret, utsteder de bare et intensjonsavtale med dette og noen tokenforskyvninger som er gjenstand for faktisk avtale før kjøpesenteret åpnes. Dette holder utvikleren under press for å levere det som har blitt lovet i første fase.

En typisk profesjonell megler ville kreve gjøre følgende:

En megler skal gjøre best mulig arbeid for å bistå utleier / utvikler i planlegging av prosjektets oppsett og i markedsføring og utleie av prosjektet, alt i samsvar med utleierens / utviklernes økonomiske mål. Megler vil gjøre sitt beste for å fullt ut leie prosjektet innen fastsatt periode.

Meglerens forpliktelser inkluderer, uten begrensning:

(i) Betjene utleier som detaljhandel og leasingkonsulent ved å gi rådgiver til utleier og dets arkitekter, designere, konsulenter og andre agenter med hensyn til prosjektets konstruktuelle utforming og utforming og prosjektets leietakse- og leasingprospekter;

(ii) Tidlig forberedelse og innsending til Utleier av en fullstendig handelsplan for hele Prosjektet, hvilken handelsplan skal være akseptabelt for Utleier etter eget skjønn;

(iii) Tidlig produksjon og innlevering til Utleier av markedsførings- og salgsfremmende materialer for leieavtaler for utleie av faglokaler for konforme bruksområder, hvilke markedsførings- og reklamemateriell skal være akseptabelt for utleier etter eget skjønn;

(iv) Identifikasjon og oppfordring av potensielle leietakere og forhandlinger om (men ikke avtale eller gjennomføring av) Subject Leases med slike potensielle leietakere; og

(v) Slike andre oppgaver som utleier med rimelighet ber om (herunder rådgivning om potensielle restaurantleier) for å bistå utleier med å oppnå sine forventede leiepriser per kvadratmeter, prosentvis leieleie og fellesareal for vedlikehold av vedlikehold på prosjektet og for å nå målet å fullføre all leasing av prosjektet.

Megler skal ikke, og har ingen myndighet til, utføre leieavtale eller annen avtale på vegne av utleier eller på noen måte pådra seg noen forpliktelse på vegne av, binde eller gjøre noen representasjon eller garanti for utleier.

Ved forhandling av eventuelle gjenstandsforpliktelser skal megler gi alle potensielle leietakere råd om at megler ikke er agent for utleier og har ingen faktisk eller tilsynelatende myndighet til å binde utleier til leieavtaler, avtaler eller andre forpliktelser som bare kan skje ved utførelsen av utleier av en skriftlig faglease.