Nettstedskontroll og oppkjøp for Mall Development

Etter å ha lest denne artikkelen vil du lære om nettstedskontroll og oppkjøp for kjøpesentre.

Nettstedskontroll og oppkjøp:

Når vi har valgt et potensielt område for vårt utviklingsprosjekt, må vi undersøke problemene som er involvert i å anskaffe og få kontroll over det aktuelle nettstedet. Nettstedskontroll er nøkkelbestanddelen og ofte det vanskeligste hindret for kommersiell utvikling. Før du oppnår nettstedskontroll, må vi undersøke visse uforutsetninger ved å utføre din "due diligence".

Due diligence involverer de ulike prosessene som må gjøres før utviklingen av et prosjekt begynner, for eksempel tittelklarering, kostnadsoverslag, miljøprøving og markedsanalyse.

Seksjonene i Site Control og Acquisition-komponenten i manualen er delt inn i:

(1) Fremgangsmåte for å bli tatt før nettstedskontroll, og

(2) Oppnå nettstedskontroll.

Fremgangsmåte for å bli tatt før Site Control:

Disse inkluderer trinnene vi bør ta før du får kontroll over et nettsted, inkludert: informasjonssamling og -organisasjon, finne eierne og andre viktige egenskapsattributter, vurdere eierkostnadene, miljøprøving og sertifisering, og undersøke fysiske begrensninger på nettstedet.

Skaffe nettstedskontroll:

Disse inkluderer prosess for hvordan man får tak i kontrollen av både regjerings- og privateide land. Dette er mer et prosessarbeid og inngår ikke i det ordinære kjøpesenteret.

Innledende informasjonssamling - Kart for å vise informasjon:

En rekke forskjellige kart er nyttig under oppkjøpsprosessen både som informasjonskilde og å vise, organisere og analysere informasjon du har samlet. Det vil være nyttig å starte med et nettstedbasert kart, som vil fungere som det grunnleggende kartet som vi kan legge til andre deler av informasjonen.

Derfor bør den vise minimumsinformasjon som lotnummer, adresser, linjer, dimensjoner og veinavn. Kartet skal også brukes til å skalere og vise det større området rundt området ved fremtidig utvidelse av prosjektet.

Fremgangsmåten for å opprette et nettstedbasert kart er skissert nedenfor:

1. Skaff et kartografisk kart fra bybyen og bruk dette som en grunnleggende mal.

2. Hent foreløpig adresseinformasjon og forstå hvilken av følgende det kan være (La oss si for en eiendom på tre tomter): Tre separate egenskaper med tre separate adresser, to separate eiendommer eller en enkelt eiendom.

Identifisering av eierskap og annen nøkkelinformasjon:

Et foreløpig skritt i å anskaffe et nettsted er å identifisere grunnleggende attributter av eiendommen, for eksempel nåværende eierskap, masse størrelse og vurdert verdi. For eksempel er eierskapsinformasjon viktig fordi vi må kontakte eieren og forhandle et tilbud om å kjøpe eiendommen.

Hvordan identifisere eieren:

Handlingsregisteret samler inn, opprettholder og distribuerer informasjon om en eiendoms nåværende og tidligere eierskap. Skattebetaleren og eieren av eiendommen er ikke nødvendigvis den samme personen. Hvis du er interessert i å kjøpe eiendommen, må du kontakte eieren av eiendommen (dvs. personen som holder gjerningen til eiendommen).

Registeret om gjerningsregister inneholder følgende opplysninger:

1. Navn på kjøper og selger.

2. Type gjerning, f.eks. Oppsigelsesgave.

3. Kjede av tittel som fører til nåværende eier - alle overføringer av eiendom til nåværende eier.

4. Overføringsbeløp - salgspris på eiendommen.

5. Boliglån og andre beløp.

6. Lot, fri og side nummer av siste gjerning - juridisk beskrivelse av eiendommen.

Vurdere de reelle eierkostnadene:

Før du kjøper et nettsted, bør visse kostnader i tillegg til markedsverdien av eiendommen undersøkes. Eierskapskostnader inkluderer tilbakebetalinger, tilbake vannregninger, antall forskjellige eiere og holde kostnader. Vi må vurdere eierkostnaden før du begynner kontrollen på nettstedet.

Tittel Søk:

Når du faktisk kjøper eiendom, må et tittelbedrift være ansatt for å gjøre fullstendig undersøkelse av eierskapet av eiendommen og for å forsikre tittelen.

Tilbake Vann / Elektrisitet regninger:

Kontakt City Electricity & Water Department for å avgjøre om eiendommen du er interessert i å kjøpe, har ubetalte vannregninger.

Antall forskjellige eiere:

Å skaffe et nettsted eid av mange individer, vil innebære å kontakte og forhandle med mange flere personer, som kan øke kostnadene og tidskravene. I tillegg, jo større antall eiere, desto større er sjansen for at en eller flere eiendomseier vil holde ut for en høyere pris.

Utgraving:

Utgravningskostnader er svært vanskelig å forutsi fordi de involverer rusk som er skjult under jorden, og avhenger i stor grad av planer som kan være ukjente i begynnelsen av utviklingsprosessen.

Holding kostnader:

Holdingkostnader er kostnader som skatter, sikkerhet, vedlikehold og forsikring som vi må betale på eiendommen mens resten av prosjektet blir satt sammen.

Undersøkelse av fysiske begrensninger på et nettsted:

Før du kjøper et nettsted, må vi undersøke eventuelle fysiske begrensninger på dette nettstedet for å avgjøre om:

(1) Nettstedet er egnet for vår utvikling, og

(2) Hvorvidt endring av fysiske begrensninger (hvis mulig) vil koste uoverkommelig.

Undersøkelse av disse problemene er en del av vår due diligence; mangel på grundig forskning kan hindre eller til og med stoppe utviklingen din.

reguleringsplan:

Sonering er viktig å undersøke fordi det bestemmer hvilke aktiviteter som kan utføres på en eiendom, størrelsen på strukturen og hvor strukturer kan plasseres. Videre, hvis aktiviteten du har til hensikt å utføre på eiendommen, er i konflikt med nåværende sonering, må du vurdere om du vil forfølge en endring i sonering eller ikke.

servitutter:

En easement gir rettighetshavere rett til å bruke eiendommen som easement er plassert for et bestemt formål. En vanlig form for en lettelse er en riktig måte (rett til å krysse landet til en annen).

Utility Lines:

Når et prosjekt omfatter offentlige gater eller gater, må underjordiske og overheadverktøy som kjører under eller over disse områdene, identifiseres og i noen tilfeller flyttes.

Gate og Alley Closings:

Utviklingsprosjekter krever ofte gate- og smuggods. For eksempel vil utviklere kanskje lukke et smug for å konsolidere eiendom for en utvikling; eller lokalsamfunn vil kanskje lukke smugene for å forbedre sikkerheten til deres nabolag.

Eksisterende strukturer:

Før du kjøper et nettsted, bør du undersøke om disse nettstedene har eksisterende strukturer som trenger riving eller rehabilitering. Gitt miljøhensyn og byggekostnader, sletting og rehabilitering av eksisterende strukturer kan være svært kostbare og derfor bør undersøkes før du kjøper et nettsted.

Miljøtesting og sertifisering:

Som en del av din due diligence må du følge visse miljøprøve- og sertifiseringsprosedyrer før du skaffer deg land. Hvis du anskaffer by-eid land, bør miljøprøvning begynne så snart du får adgangsrett.

Generelt vil følgende bli undersøkt inn under dette:

1. Vannressursbeskyttelse.

2. Luftforurensningskontroll.

3. Small Business Clean Air Assistance.

4. Farlig avfallshåndtering.

5. Fast avfallshåndtering.

6. Miljørespons, som endret.

7. Underground Storage Tank Regulations, unamended.

8. Lekkende underjordiske lagertanker, uendret.

9. Underground Storage Tank Financial Assurance, unamended.

Årsaker til miljøtesting:

Før du kjøper et nettsted, er det nødvendig med visse test- og sertifiseringsprosedyrer for å:

(1) Vurder tidligere bruk av nettstedet,

(2) Bestem om eventuelle rettsmidler (dvs. opprydding) vil bli påkrevd, og

(3) For å beskytte deg mot ansvar for forurensningskostnader.

Vi må ansette kvalifiserte eksperter for å gjennomføre miljøprøvning. Følgende diskuterer typene typiske miljøprøver du kanskje må utføre, etterfulgt av råd om å ansette miljøkonsulenter.

Environmental Site Assessment:

Environmental Site Assessment (ESA) er en studie som vanligvis gjennomføres som en del av en eiendomsmeglingstransaksjon, for eksempel salg eller refinansiering av en eiendom. En grundig ESA vil avgjøre om nettstedet er et "anlegg". Et anlegg betyr ethvert område, sted eller eiendom hvor et farlig stoff overstiger konsentrasjonene som er tillatt for menneskelige kontaktnivåer. En ESA består vanligvis av to faser av testing av fase I og fase II.

Fase I - Environmental Site Assessment:

Beskrivelse:

Fase I-testing er en gjennomgang av områdets arealbruk over tid og innebærer ingen påtrengende testing (f.eks. Innsamling av jord- eller vannprøver).

En fase I består vanligvis av følgende elementer:

1. Områdebeskrivelse.

2. Site inspeksjon.

3. Undersøkelse av tidligere bruksområder og de som ligger ved siden av det, inkludert tidligere eiere av nettstedet de siste 30, 40 eller flere år.

4. Seksjonens regelverk, for eksempel tillatelser, må ha blitt utstedt dersom visse farlige kjemikalier ble lagret eller brukt på stedet.

5. Undersøkelse av forurensningskilder i nærheten.

Fase II - Environmental Site Assessment:

Beskrivelse:

En fase II-studie kan følge fase I-arbeid (selv om ikke alle områder som gjennomgår fase I-testing krever en fase II), og kan inkludere både en gjennomgang av historisk informasjon, samt prøveinnsamling og nettstedevalueringer. Fase II-testing undersøker videre bekymringer funnet i fase I.

Hva en fase II involverer. En fase II kan omfatte å samle isolerte individuelle jord- og vannprøver på et sted, identifisere potensielle forurensninger og utvikle en formell arbeidsplan for vurdering av eiendommen.

Dette kan inkludere et tidsbord for å undersøke omfanget av forurensningen på stedet, mulige kostnader forbundet med fjerning og behandling av eventuelle forurensninger, og en tidsplan for endelig opprydding av opprydding.